记者|马一凡

宝龙地产(01238.hk)并未受到太多关注,最近已成为一家“网红”住宅企业。

过去,宝龙是一家港股市盈率非常低的公司,其总市值也很低。然而,包龙的股价自今年年中以来大幅上涨,现在几乎是去年同期的两倍。

最近,宝龙还高调宣布,将分拆其商业公司,在香港主板上独立上市,并向香港证券交易所提交招股说明书。

宝龙地产此前的年度报告对个别商业项目的租金和收入一直含糊不清。

然而,从最新的招股说明书中可以发现,宝龙在渤海周边的项目进展并不顺利。天津宝龙广场的出租率只有51%,青岛城阳有10多万平方米空置。

宝龙企业管理控股有限公司(以下简称宝龙企业)的上市计划利用数据显示宝龙企业运营的实力水平。

有限的融资规模

万达商业曾在香港交易所停留637天,并于2016年9月宣布退出市场。近年来,在商业领域发展迅速的新城和徐汇计划分拆上市,但仍处于规划阶段。

与上述几款相比,体积较小的宝龙实际上已经上市。许多分析师表示,宝龙渴望利用新的上市平台为母公司融资和输血。

但事实上,与当年在香港交易所上市的万达商业不同,分拆后的宝龙商业是一家轻资产公司。此次分拆将宝龙业务旗下的几家项目公司重组为宝龙控股,使宝龙业务成为纯粹的业务运营服务提供商,赚取服务费。

其主要收入不是项目销售和商业租金,而是“商业运营服务”费用。其最大的客户和90%的收入来源是宝龙控股及其子公司。

因此,分拆上市的“宝龙业务”规模很小,去年净利润1.33亿元,收入12亿元。相比之下,退出香港交易所的万达商业(现更名为万达商业管理)仅今年上半年就有330亿元的收入。

这基本上决定了宝龙业务融资规模的上限不会太高。

宝龙地产总裁许方化此前表示,分拆商业上市不是为了从市场上筹集资金,而是为了培养团队,使业务能够独立成长。这可能是事实。

项目占用率低。

很久以前,房地产在中国不是一个特别好的行业——中国是电子商务发展最快的国家,而商业房地产的竞争对手越来越多。对许多住宅企业来说,购物中心是与地方政府谈判的工具,“生活和支持企业”是真正的策略。

宝龙商业地产作为中国首批开发大型商业零售购物中心的开发商之一,近年来发展成绩平平。其规模增长率不仅远远落后于万达,还被新城控股(Xincheng Holdings)等住房企业超越,这些企业也位于二线、三线、四线城市。

过去,宝龙并未完全披露其具体商业项目的租金和租金收入。仅在这一次,宝龙才首次披露其管理的45个商业项目的租金和经营服务收入,以便独立上市。

业务运营服务贡献了宝龙80%的收入,包括市场调研和定位、租户招揽、开业筹备、运营管理、租户和租金收取管理、清洁和安保等服务费。

值得注意的是,宝龙没有披露所有单个项目的租金收入,因此无法将租金水平与上市住房企业拥有的其他商业项目进行比较。

仅从租金来看,宝龙有很多项目已经进入成熟期,仍然难以运营。

2014年开业的天津宝龙广场在建建筑面积为16.3万平方米,今年上半年入住率仅为50.8%。2016年开业的山东莱山宝龙广场入住率仅为63.8%。2012年开业的泰安宝龙广场入住率仅为69.7%。

2009年开业的青岛城阳宝龙广场是宝龙项目中最大的,占地44万平方米。去年全年入住率仅为58.7%,今年前四个月入住率为70.2%,意味着有13万平方米空置。

宝龙天地是另一条产品线。海阳宝龙天地于2017年6月开业,开业当年入住率为25.3%,2018年仅为23.8%。

此外,还有七八个租金低于80%的成熟项目。招股说明书显示,主要产品线宝龙广场下36处商业地产的平均入住率为84.3%,总面积为538万平方米。

一般来说,国内商业项目的推广期是运营的前三年,然后逐渐进入成熟期。成熟项目的租金稳定,租金有稳步增长的空间。然而,宝龙的许多低入住率项目的空置率与最初的开放期相比有所增加。

在过去的几年中,宝龙还努力改进这些项目的运作和调整其形式。结果并不明显——很难改进这些已经运行了几年但尚未成熟的项目。

这些空置率高的项目基本位于环渤海地区,包括天津、青岛城阳、即墨、李沧、山东莱山等城市。业内公认在北方做生意更加困难。包龙管理着45个项目,其中9个在渤海周围。

包龙的主要商业收入在长江三角洲。租金超过95%的10个项目中,6个在长江三角洲,2个在福建。

借轻资产加速发展

与同行的比较可以更好地反映包龙业的状况。

业内人士指出,租金和入住率直接反映了商业经营管理水平和租用能力。

根据宝龙地产的财务报告,去年其投资物业的租金总收入为11.24亿元,租金加物业管理费的租金总收入为22.49亿元。今年上半年,其投资物业租赁收入为6.35亿元。

去年,新区五岳广场42号开业,总租金收入21.16亿元。这个数字相当于包龙去年的总租金。然而,值得注意的是,五岳广场19号去年刚刚开业。这些新店不到一年前开业,降低了整体水平。今年上半年,我们已经在租金方面做出了努力。44开五岳广场的租金收入为17.4亿元,今年的年度目标为40亿元。

宝龙广场36处商业地产的平均入住率为84.3%,而同样位于80,000-200,000平方米建筑面积的龙湖天街,平均入住率为97.8%,没有天街项目入住率低于90%。根据新城发展控股的中期报告,五岳广场44号的平均入住率超过98%。

根据中学研究院发布的2019年中国商业地产百强企业调研报告,2018年商业地产百强代表企业重点项目平均入住率达到93.8%。

在当地,同龄人也有不同的表现。例如,同样位于渤海的新城青岛五岳广场,于2017年开业,占地面积14万平方米,租金率超过98%,今年上半年租金收入5400万元。

虽然宝龙没有披露项目租金,但根据其他披露的数据,在青岛城阳宝龙广场44万平方米的土地上,宝龙商业公司仅获得1164万元的营业收入。

包龙在“核心业务”商业地产领域的表现在过去两年一直持平,主要受住宅业务驱动。

从2016年到2018年,宝龙地产分别只开设了7个、5个和3个商业项目。

然而,寻求独立上市的包龙业今年将开始扩大规模。仅今年下半年就将推出六个新项目,明年还会有更多项目。

招股说明书揭示了包龙轻资产的雄心。在筹备中的项目中,包龙已与河南郑州和重庆的独立第三方零售商业物业签订了商业运营服务,并与7家独立第三方零售商业物业签订了谅解备忘录。

从包龙现有项目的运营情况来看,被剥离出来进行商业运营的轻资公司的运营能力是否会得到市场的认可,还不得而知。

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