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今天(10月18日),国家统计局发布了《2019年1月至9月全国房地产开发投资与销售》,显示今年前9个月全国房地产开发投资为9,808亿元,增速与1月至8月持平,为全年最低。商品房销售总额1114.91亿元,增长7.1%,增幅0.4个百分点。

值得注意的是,与8月底相比,去年9月份房地产企业的土地收购面积和土地交易价格大幅下降,商品房销售面积进一步下降。

中原地产首席分析师张大伟对《国家商业日报》表示:“2019年预计将创下2018年15万亿销售额的又一项纪录,年销售额预计也将与2018年的纪录持平。”

资料来源:国家统计局

1-9月,全国商品房销售面积为1.19179亿平方米,同比下降0.1%,环比下降0.5%。住宅楼宇销售面积上升1.1%,写字楼销售面积下降11.0%,商业楼宇销售面积下降13.7%。

从金额上看,前九个月商品房销售总额达到1114.91亿元,增长7.1%,增速加快0.4个百分点。其中,住宅楼宇的销售上升百分之十点三,而写字楼及商业楼宇的销售则分别下跌百分之十一点一及百分之十三点零。

张大伟指出,“根据月度环比数据,9月份房地产市场活跃,同比大幅增长。全国房地产市场9月份售出1.733亿平方米,同比增长2.9%。销售额达到1.6万亿元,同比增长9.4%。”

值得注意的是,上海一居房地产研究所在《2019年9月全国房地产市场报告》(以下简称《报告》)中指出,三类房产的存贷比已经进入上升周期,商业写字楼面临着更多存量的压力。

报告显示,商品房销售面积在2016年初达到最高点,此后三年多一直在波动,9月底较8月底下降1.3%。在2017年初达到高峰后,商业营业场所的销售面积缓慢下降,降幅低于住宅建筑,9月底与8月底相比下降了1%。写字楼销售面积在2017年初达到最高点后,基本保持水平交易趋势,9月底较8月底上升0.2%,较最高点仅下降3.1%。因此,办公楼的库存下降最慢。

关于商品房市场走势,诸葛赵方副总裁袁建健判断,“第四季度,开发企业将采取更加积极主动的量价策略,房地产销售将保持稳定,全年销售数据将与去年持平或略低。”

资料来源:国家统计局

住房公司在经历了前几个月的资金短缺后,9月份略有好转。外资、个人抵押贷款等数据相对活跃。统计局数据显示,1月至9月,全国房地产开发企业获得资金1305.71亿元,同比增长7.1%,增速0.5%。

易居研究所研究员沈心表示,8月底,许多银行接受了央行的指导,开始收紧房地产开发贷款额度。这是继房地产信托、境内外债券发行、资产支持证券等融资渠道收紧后,住房相关资金进一步收紧。在住房贷款方面,我国第一批住房贷款的平均利率已经连续四个月上升。在此之前,许多银行和信用卡中心降低了房地产商的交易限额,并将信用卡交易限制在住宅和房地产代理商以及其他商家,以防止信用卡资金流入房地产市场。所有这些都限制了居民增加杠杆的空间。

最近,住房企业的资本状况略有改善,利用外资和个人抵押贷款增长最快。前九个月,企业利用外资104亿元,增长1.4倍。个人抵押贷款1990亿元,增长13.6%。国内贷款19,689亿元,增长9.1%。自筹资金4202.4亿元,增长3.5%。存款和预付款达到4387亿元,增长9.0%。

袁建健认为,从开发企业的资本可用性来看,销售收入已经成为开发企业改善现金流的主要途径。然而,国内贷款增速较上月下降0.7个百分点,自筹资金增速仅为3.5%,表明发展企业融资环境进一步收紧,资金压力仍然很大。

资料来源:国家统计局

国家统计局的统计数据显示,不同地区间房地产开发投资增长率存在差异,中西部地区仍呈现强劲增长势头。前九个月,中部地区房地产开发投资增长10.0%,西部地区增长16.2%。两个地区的增长率都加快了0.2个百分点。东北地区投资4093亿元,增长9.9%,增速加快0.2个百分点。但东部地区增速下降0.2个百分点,房地产开发投资达到5168亿元,同比增长8.6%。

今年1-9月,房地产开发企业购买土地1.5454亿平方米,同比下降20.2%,比1-8月下降5.4个百分点。土地成交价8186亿元,下降18.2%,下降3.8个百分点。

易居研究所智库中心研究主任严跃进对《国家商报》记者表示,“土地收购面积同比下降20.2%,表明土地收购相对保守。然而,应该指出的是,购买土地的增长曲线实际上正在变窄。”

关于下半年住房企业的征地策略,颜跃进认为,“住房企业在土地市场上普遍保守。除非他们共同收购土地,住房企业在土地收购方面不会太激进。一些房地产公司最近采取了反周期征地策略。由于地价不高,征地成本得到了有效控制。”

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国家商业日报