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2019年8月26日,国务院发布了建立六个新的自由贸易试验区的总体规划,其中广西自由贸易区以“南宁-钦州-崇左”为金三角区,主要建设成为通往东盟的开放金融门户。

FTZ的建立也给广西注入了一些经济活力。未来,随着中国与东盟贸易关系的不断深化和北部湾城市群作为海上丝绸之路重要枢纽的发展,金三角地区将不可避免地迎来具有巨大发展潜力的跨越式发展。

那么,广西市场住宅企业竞争格局的演变呢?我认为应该从销售和存储两方面考虑。

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外国房地产企业占据广西半壁江山,田园风光

继续引领广西市场

广西作为连接粤、港、澳、海湾地区的重要区域,已成为主要住宅企业的主战场。近年来,由于北部湾开发的大规划和良好的市场发展前景,国外品牌住宅企业与广西大型住宅企业之间的竞争越来越激烈。

据凯里统计,截至目前,全国50强住宅企业中有30家已经进入广西,入住率高达60%。其中,除保利发展外,广西十大住宅企业几乎都有项目。近80%的前20家住房公司位于广西,竞争格局相当激烈。

总体而言,不仅像中梁、绿城这样近年来深化长三角快速扩张的浙江住宅企业,而且像阳光城、徐汇这样长期以来相对“激进”的福建住宅企业,以及像龙光这样具有自然地理优势的广东住宅企业。

在如此高的入住率下,一方面是大型住宅企业之间争夺市场份额的竞争。一些住宅企业取得了巨大的成就,而另一些企业却悄悄地落在后面。另一方面,当地企业的生存空间也变得越来越困难,只有张泰、融和等整体销售仍保持一定份额。

目前,广西的市场销售基本上由外资规模的住宅企业占据。

其中,碧桂园继续引领市场销售。2019年上半年,销售额达到123.81亿元,同比增长17.98%。十年深植市场的优势是显而易见的。

但当地企业领导变动频繁,张泰成功“反击”。2019年上半年,112亿元的销售额将继续保持第二市场份额。

值得注意的是,在过去两年里,虽然市场变化迅速,竞争激烈,但一些企业却悄悄地落在后面。

除了当地企业的嘉禾和融和,融创、万达、绿地、保利地产等大型住宅企业的销售排名都有不同程度的下降,甚至一些大型住宅企业也已经退出前十名。在过去的两年里,这已经被广西快速发展的住宅企业所取代,如阳光城、金科和大唐。

总体而言,广西目前的市场销售格局仍然被外资住宅企业垄断,碧桂园、张台、龙光成为第一梯队。大唐、恒大、阳光城和金科是未来领导人的强大攻击者。

总的来说,广西市场仍然是第一梯队的销售,由种植十多年的田园和当地住宅企业的后起之秀长泰组成。两者的战略路线基本相同,主要是“深耕城市,沉县”。碧桂园在广西实现了全面覆盖,这也是它能够在广西引领销售的重要原因。

然而,第二梯队有更大的变量。龙光、大唐、恒大和万科都是强有力的竞争对手。恒大、龙光、万科进入较早,商品价值更高。略有不同的是,万科和龙光的销售主要集中在南宁,而恒大的销售则集中在三号线和四号线,如北海、钦州和柳州。

在第三梯队,阳光城、金科等住宅企业在过去两年发展迅速。土壤储存的质量和数量将决定它们的市场份额能否进一步增加。

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该企业的土库堆放在南宁。

碧桂园和恒大是广西的“地主”

从广西典型住宅企业的土地储备情况来看,广西市场没有明显的障碍。本土住宅企业的规模正面临着国外大型住宅企业的冲击,其中以广东为基地的军队住宅企业最为明显。碧桂园、恒大、保利等企业表现良好。

其中,碧桂园和恒大是广西最大的“地主”,货值(不计权益)超过800亿元。碧桂园略微领先,但两者的差距不大。就当地住宅企业而言,张台、融和、泽图拥有相对丰富的土地储备,商品总值可跻身广西市场前十名。

在城市选择方面,南宁是广西市场容量最大的城市:2018年南宁市商品房交易总额为1069亿元,2019年至今已达到700亿元,全年预计成交额为1500亿元。

从典型企业的统计数据来看,南宁市土地储备价值已达2262亿元,足以支撑南宁市场一年多的销售。考虑到仍有一些企业的土地所有权得到确认,样本数量可能更大。

然而,这并不影响趋势判断,即南宁市的房屋和企业都在堆积着储土,出现了明显的断层现象:桂林市的储土值仅为南宁市的1/4左右,柳州市的储土值约为南宁市的1/5左右,排名第四和第五的梧州和北海市的储土值均不到200亿元,市场容量不到南宁市的十分之一。

广西典型住宅企业的土地储备集中在省会南宁。一方面,南宁作为省会城市地位突出,核心吸引力明显,但另一方面,也反映了广西城市储土断层现象较为严重的事实。防城港、贺州、来宾等土地储备较少的城市,土地储备总量不足50亿元,市场发展滞后。

从住房企业土地储备最多的三个城市来看,每个城市的企业土地储备模式略有不同:总体情况是前10名住房企业为主,其他住房企业为辅,大型住房企业的优势在土地储备总量较高的城市更加明显。

南宁市第五大土地储备公司以领先的住宅企业为主。保利、万科、绿地、恒大都是规模和实力都很强的十大房企。何景泰富于2018年大规模进入南宁,与市政府签署五年战略合作框架协议,并迅速开工建设。企业将南宁市场作为西南地区布局的重要场所。

在桂林和柳州这两个三线、四线城市的土地储备方面,也有更多的土地储备集中在容创、恒大、碧桂园等大型住宅企业,但章泰、云星等本土住宅企业也有丰富的细节。

可以看出,大型住宅企业仍然主要集中在广西省会城市南宁,而小型住宅企业或地方住宅企业由于征地成本较低,可能会优先考虑三线、四线城市。

总体而言,碧桂园在广西市场处于“领先地位”。十年深植的总体布局,引领了其他企业的销售和土地储备。它的优点是显而易见的。除了规模之外,短期内很难撼动其领先地位。张泰已经成为当地企业中的一支生力军,随着销售的迎头赶上,当地的仓储也得到保证。

此外,在广西近两年的快速发展下,以南宁为核心的阳光城、金科等外资住宅企业对未来的销售将有最大的信心和资本。

从目前的产业周期趋势来看,经过两年多的上升,广西三线、四线城市可能会面临调整压力,因为温室改革力度大大降低,需求提前透支,支撑房地产市场上升趋势的驱动力下降,短期出口和回报市场疲软,广西三线、四线城市交易规模面临调整压力。

因此,从投资首选城市来看,首都南宁无疑是住宅企业的首选。尤其是今年,随着企业普遍采取回归二线的策略,各类住宅企业的投资将更加集中,尤其是南宁吴乡新区,值得关注。目前,万科、阳光城等大部分土地储备都集中在这一地区。

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